Erfpacht heeft heel wat voeten in de aarde.

Bijna overal in Nederland worden erfpachtposities door gemeenten afgebouwd. In Twenterand hebben we dinsdag 13 mei 2014 gesproken over een collegebesluit om er in Twenterand mee te beginnen.  Laat direct duidelijk zijn, ik ben in principe geen voorstander van erfpachtconstructies want het is niet de taak van de gemeente om grootgrondbezitter te zijn. Buiten dat dit geen taak is van de gemeente, is deze vorm van ondernemen ook behoorlijk risicovol en dat moeten we als gemeente, zeker met gemeenschapsgeld, ook beslist niet willen.

Wat zijn de risico’s voor onze gemeente en wat willen we er feitelijk mee bereiken?

De risico’s zijn aanzienlijk, want de gemeente gaat gronden langjarig verhuren waarbij de canon steeds na een vooraf vastgestelde periode opnieuw wordt vastgesteld. Als de gronden inmiddels in waarde zijn gestegen zullen de canonprijzen worden opgewaardeerd maar als de grondprijzen zijn gedaald zullen de canonprijzen afgewaardeerd worden. De aanschafkosten van de gronden blijven echter op de balans staan en zullen ook op- en afgewaardeerd moeten worden. Opwaarderen lijkt niet zo problematisch maar afwaarderen natuurlijk wel en de tijd dat grond alleen maar in waarde steeg ligt al jaren achter ons. Ondernemen moet je aan ondernemers overlaten, die dit voor eigen risico en rekening doen. Een gemeente moet geen ondernemertje gaan spelen en dat doet het als men grond in erfpacht gaat uitgeven dus wel degelijk. Ook brengt dit extra administratieve lasten voor een gemeente met zich mee. Voldoende grondposities om aan de vraag van de ondernemers te voldoen is overigens wel een taak van een gemeente maar ook daar dienen we heel zorgvuldig mee om te gaan en helaas zien we om ons heen dat dit ook kwalijke gevolgen kan hebben. Maar Twenterand heeft geen echt gekke dingen gedaan en hoewel we hier ook met risico’s te maken hebben, zijn deze acceptabel en zijn ook nooit helemaal te voorkomen.  Maar we hebben al een keer 1.5 miljoen moeten afschrijven en nog niet zo lang geleden werden we zelfs verplicht gronden aan te kopen, boven de reële marktwaarde. Voor mij en ook voor mijn partij gaat gronduitgifte in erfpacht voor bedrijven echter over de grens en moeten we dit niet willen.

Het zou het de bedrijven makkelijker maken zich te vestigen op onze bedrijfsterreinen. Ik vraag mij echt af, of dit wel zo is. Een gezond bedrijf dat zwarte cijfers schrijft is namelijk totaal niet geïnteresseerd in erfpacht en ook startende ondernemers met een goed businessplan lopen hier niet echt warm voor.  Doordat de banken extra en aanvullende eisen stellen bij erfpachtconstructies worden de kosten hoger dan een “normale” hypotheek op gronden en opstallen. De banken zijn de laatste jaren al een stuk terughoudender geworden met investeren in bedrijven, maar erfpachtconstructies vinden ze al helemaal niets, zij raden dit ondernemers zelfs nadrukkelijk af. De risico’s die dit voor de banken extra met zich meebrengen moeten afgekocht worden door een hogere hypotheekrente voor de gebouwen die gevestigd worden op de gronden die in erfpacht genomen worden. Ondanks dat banken terughoudend zijn, trekt gronduitgifte in erfpacht financieel zwakkere bedrijven aan, die dan mogelijk een stap zetten die financieel te groot is met als gevolg een mogelijk faillissement. De banken hebben zich hierbij in de meeste gevallen wel ingedekt maar de gemeente kan met de brokken blijven zitten. Het gevolg van een faillissement voor de gemeente is dat men over een bepaalde periode geen erfpachtcanon ontvangt.  Een gemeente vraagt vaak een bankgarantie van twee jaar maar ook daar hebben banken zo hun eigen gedachten over en zullen zo’n bankgarantie niet zo maar afgeven. Zo’n garantie gaat de erfpachtnemer met een wat zwakkere  financiële positie in ieder geval veel geld kosten, als de banken al zo’n garantie zullen afgeven.  Of het gaat ten koste van de rekening courant  van zo’n bedrijf en dat moet in principe gebruikt worden voor de corebusiness van het bedrijf. Als het geld op een geblokkeerde rekening wordt gezet zijn de banken uiteraard wel bereid een bankgarantie af te geven, maar met dat geld kan het bedrijf dus niet ondernemen en het zorgt voor extra kosten. Want zelfs als het geld op een geblokkeerde rekening staat moet je als ondernemer toch extra betalen voor zo'n bankgarantie. Vaak moet men voor zo'n garantie ook nog persoonlijk garant staan en dat heb ik als ondernemer altijd willen en gelukkig ook kunnen voorkomen.

De praktijk in Nederland is ook dat een nieuwe koper in negen van de tien gevallen weigert bij aankoop de achterstallige erfpachtkosten te betalen. Dus de gemeenschap draait dan voor deze gederfde betalingen op. Als een erfpachtnemer een achterstand heeft in de betaling van zijn canon is de praktijk ook dat een gemeente in de meeste gevallen niet zo snel een faillissement zal aanvragen of ondersteunen. Vaak zijn er werknemers uit de eigen gemeente bij betrokken en wil men zo’n keuze dus niet maken. Hier wordt in sommige gevallen misbruik van gemaakt. Een gemeente moet zich niet in zo’n positie manoeuvreren.

Natuurlijk ben ik namens mijn partij een groot voorstander om het bedrijven zo aantrekkelijk mogelijk te maken te gaan bouwen in de gemeente Twenterand. Maar daar zijn andere en betere instrumenten voor beschikbaar. We kunnen de grondprijzen op elk moment aanpassen, dan weten we in ieder gaval direct waar we aan toe zijn en lopen geen langjarige risico’s . We kunnen als gemeente de ondernemers ook meer  hulp en medewerking verlenen dan de omliggende gemeenten waardoor we ook hierdoor als vestigingsplek een toegevoegde waarde krijgen. Denk hierbij aan de medewerking bij bestemmingsplanwijzigingen, het verlenen van bouwvergunningen, het één loket principe etc. etc. Laten we nu eens eerst zorgen dat we in de top drie van de meest klantvriendelijke gemeenten voor ondernemers komen, in plaats van bij de laatste drie.

Ik zie dus niets in deze constructies want de risico’s voor de gemeenschap zijn over het algemeen te groot en er zijn andere en betere methoden om bedrijven te bewegen zich te vestigen in Twenterand. Als uitzondering kan en mag een gemeente wat mij betreft best een tijdelijke, dus kortlopende erfpacht aan bedrijven (liefst uit onze eigen gemeente) verlenen, maar dan wel alleen in heel speciale gevallen. Het college is hiervoor gemandateerd en heeft de raad hierbij ook helemaal niet nodig. Erfpacht blijft in feite een risicovol lapmiddel, voor erfpachtgever, erfpachtnemer en de financiële instelling.  Het is natuurlijk ook een vreemde constructie dat je een eigen pand gaat bouwen op de grond van een ander. Dit systeem was ruim honderd jaar geleden heel populair maar nu wordt het vrijwel overal afgebouwd. Twenterand gaat hierdoor echt terug in de tijd en als het aan mij ligt gaat dit dus ook niet gebeuren. Maar ja, in dit geval ligt het dus niet aan mij maar aan het college en dit college steunt op drie confessionele partijen. Erfpacht voor woningbouw is minder risicovol en daar ligt het verhaal duidelijk wel iets genuanceerder maar daar hebben we het (nog) niet over gehad.